L'usufrutto e la nuda proprietà

01 giugno 2016

di Marusca Avv. Pilla

Si verifica sempre più di frequente il caso di acquisto della nuda proprietà con riserva del diritto di usufrutto a favore del venditore.

In tale modo, il venditore, specie se anziano, oltre a ricavare una liquidità tale da consentirgli di affrontare le eventuali spese future serenamente, mantiene il diritto di godere dell’immobile al quale è legato da un valore affettivo.

Se ci si trova nell’ambito di un’amministrazione di sostegno, la vendita della nuda proprietà è condizionata dall’autorizzazione da parte del Giudice Tutelare, in quanto si tratta di atto di straordinaria amministrazione.

Quali sono i diritti ed i doveri dell’usufruttuario?Dall’usufrutto nascono una serie di diritti ed obblighi disciplinati dagli artt. 978-1026 del codice civile. L’usufruttuario ha il generale diritto di godere della cosa cioè di usarla nel modo che riterrà più opportuno, ma non può mutare la destinazione economica né venderla poiché non ne è proprietario; ha il diritto di conseguire il possesso della cosa oggetto del diritto ma solo se prima fa l’inventario dei beni e presta idonea garanzia al proprietario; può cedere il suo diritto, per un certo tempo o per tutta la durata del rapporto, ma solo se non è vietato dall’atto costitutivo, avendo cura di notificare la cessione al nudo proprietario; può locare il bene o accendervi ipoteca (la locazione perdura anche dopo la cessazione dell’usufrutto ma solo se stipulata per atto pubblico o per scrittura privata con data certa anteriore a detta cessazione).

Nell’esercitare il proprio diritto l’usufruttuario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia provvedendo alle spese e agli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene, provvedendo a redigere l’inventario dei beni e pagare i canoni, le imposte di cui il bene è gravato.

Come si calcola il valore dell'usufrutto?

Si prende il valore dell'intera proprietà dell'immobile (supponiamo euro 200.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale che, ex art. 1284 c.c., dal 1 gennaio 2016 è di 0,20 %

  • la rendita annua = euro 200.000 X 0,20 % = euro 400.

La rendita annua viene poi moltiplicata per il coefficiente della tabella corrispondente all'età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 51 anni)

  • = euro 400 X 350 = euro 140.000 (valore dell'usufrutto).

Come si calcola il valore della nuda proprietà?

Lo si ottiene per differenza. Nell'esempio: euro 200.000 – 140.000 = euro 60.000.

Pertanto la persona che decidesse di vendere la nuda proprietà del suo appartamento (del valore di euro 200.000) incasserebbe euro 60.000, mantenendo la disponibilità dell'appartamento per tutta la vita. Il nudo proprietario invece, per disporre dell'appartamento, deve aspettare la morte dell'usufruttuario, ma in cambio assicura per sé o per i suoi eredi la proprietà futura di un appartamento del valore di euro 200.000 al prezzo di euro 60.000.

Cosa succede se muore l'usufruttuario?

Ai sensi dell’art. 979 del codice civile, l’usufrutto si estingue ed il proprietario dell’immobile, titolare della nuda proprietà si riaccentra quel che era il diritto usufruttuario, ovvero il valore dell’intero immobile.

Ai sensi degli artt. 80 T.U. Imposta di Registro e dell’art. 61 delle Imposte sulle successioni, la riunione dell’usufrutto non comporta il pagamento d’imposta.

Tuttavia il nudo proprietario deve presentare la voltura catastale per la riunione di usufrutto all’Agenzia del territorio. E’ sufficiente allegare una dichiarazione sostitutiva del certificato di morte.

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